昨天晚上，新华社“新华视点”发布了一条重磅消息：国土资源部部长姜大明说，未来“政府将不再是居住用地唯一提供者”！相信大家看到之后的第一反应就是“房价是不是又要降了？”
姜大明的原话是这样的：“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。”
除此以外，姜大明还谈到了我国宅基地正在探索“三权分置”的新路径。他表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
姜大明的两段话我认为可以这样理解，首先，农村宅基地的所有权、资格全、使用权分离。其中的重点是使用权，使用权独立后意味着农村宅基地可以真正进入住宅用地市场了。另外一方面，非房地产企业可以用依法取得使用权的土地作为住宅用地，政府不再是住宅用地的唯一供应者意味着农民集体所有的土地可以由企业、个人在上面建设住宅。但是这个住宅不能卖，只能租。也就是“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。
不过说是入市，但想要完全自由买卖是不可能的。姜大明也强调了，不会让城里人去农村建别墅、盖会馆。这就表明农村宅基地在政策调整下是有一个明确目的的，具体如何拿捏这个度，什么情况下可以买，能建什么，还要看政府接下来制定的具体细则。
有人觉得这项政策是在变相给小产权房正名，这肯定是想多了。小产权房在建设时没有经过国家批准，说白了就是非法的，国家不可能给非法东西转正。而且小产权房也没有完善的周边配套设施，包括安全和正常生活都难以得到保障，政府不会开这个口子，否则必定将引起市场的混乱。
在姜大明的介绍中特别强调了非房地产企业。房地产企业建房的主要用途就是拿来卖的，但是在农村集体所有土地上建的不是商品房，只有在国有土地上建的才是商品房。这个很好理解，如果农村的地都可以建商品房来拿卖，那么国有土地势必就卖不上价了。在去年政府出台了很多楼市的调控政策，稳定住了房价，但这也减少了政府在房地产方面的收入，所以让地产企业去农村染指集体土地势必会出现与国竞争的情况，对国家来说损失太大。而且政府不再垄断住房供地的目的也是要给农民红利，农民可以自己建房出租获取收入。如果让地产企业进入，那么农民在资金、建设、经营方面都没有优势，实际上也就背离了政策的初衷。
只能租不能卖，而且还在农村，对城市里的房价不会构成影响，所以这条政策不是用来降房价的。相反，在政策出台后，政府为了确保财政收入的稳定可能还会对市场进行调整以维持房价，这样才能有条件供给城市住房保障。
另一方面，虽然房地产企业不能染指集体所有土地，但是别的企业可以在上面建房出租。租给谁？必然是租给公司员工。这样的用意就很明显了，就是吸引企业入驻城市周边经济带，一方面缓解了大城市中心压力，另一方面也极大增强了企业竞争力。
这样的房子与其说是租，更像是福利房。企业可以以此吸引人才，并大大减少人才流动带来的损失。而对于打工者来说，居者有其屋，再配上“租购同权”的政策，可以由此过上稳定的生活。
以前在说租购同权的时候曾有过这方面的讨论，很多打工者到城市待个3、4年，掌握了在城市生存的技能，但同时也到了该娶妻生子的时候，此时因为孩子的上学问题打工者必须做出两难选择：或者把孩子送回老家上学两地分离；或者自己也一同返乡，这就造成了人才的流失和浪费。所以政府提出了租购同权。但租购同权的一个主要缺点就是没有这么多房子可以租，现在允许企业自建住宅，很大程度上就解决房子不够的问题。
如果是中小企业，没实力自建住宅怎么办？也没关系，刚才我们说了，村民也可以自己建房出租，这个房子肯定不是给自己村里的人住的，而是给务工者。一方面增加了村民收入，另一方面也起到了吸引人才、留住人才的作用。
当然，这是后话。因为企业周边的各种配套设施并非一朝一夕就能完成，这取决于中心城市周边地区整体的发展速度。其实我们也可以把这类政策当做政府发展城市周边地区的一个重要信号，未来有可能会在一、二线城市周边出现大量的卫星城或者生活社区。就像北京的天通苑，但与之不同的是，天通苑虽然生活配套设施比较完善，但没有提供大量工作机会的用人单位，住在小区里的人每天要花很多通勤时间进城上班。而如果该政策得以顺利实施，那么由此而产生的社区将是以企业为核心的，很大程度上减少了大城市通勤压力，也使城市布局变得更加合理。
以上说的都是对新政策所做的一些正面的预测，但新政策正式实施后可能也会产生一定的负面效果。比如从开发的角度来看，只租不售让房子的价值打了不少折扣。因为如果盖房子的是农民或乡镇企业，前期建设的成本太高，会产生巨额贷款。然而这个钱不能靠着卖房迅速回笼，只能慢慢靠收租金回本，那么这个利息是一笔不小的开支。所以对于村民来说，能否有很高的积极性还真不好说，如果后期的治安和安全管理跟不上，也会引发社会问题。
此外，大城市周边吸引人才和企业的能力加强后，也势必会影响中小城市的发展，因为人才会被更多地吸引到大城市区。而城里的公司也会受到影响，因为大城市里的通勤时间过长一直是老大难问题，如果员工能选择更近、房租更便宜的地方上班，势必会影响城内企业的人才计划。
不管怎么说，姜部长的讲话只是政府放出的一个信号，还没有正式地写进红头文件。现在舆论对这件事讨论如此关注，其实也只是分析大方向。政策从设计一直到最终实施，跨越的时间很长，最终能做到什么效果，产生怎样的影响，现在还未可知。高层释放这样的信号也是想了解一下各方反应，结合多方意见来调整政策。但可以肯定的是，为了发展租赁市场、推进城市发展，国家已经开始动“国本”了，其力度不可谓不小，从中也能看出政府的决心。
